围棋谚云：争棋无名局。意思是说，以争胜负为目的的棋很难成为千古流传的名局。而具有"平常心"的高手反而能留下最精彩的棋谱。
1996年，当"全国城市管理小区建设试点"检查评比小组来到广州，在没有特别安排的情况下看到了名雅苑，他们惊呆了："这么优秀的一个住宅小区，你们为什么不上报申请参加评比？"
正是这个"无心争春"的名雅苑，自从推出之日起，便成为广州及至全国房地产界的"名局"。名雅苑初生时遥遥领先的大手笔与大创意令全行业敬畏有加，而近十年后的今天，名雅苑的魅力仍在。这在长江后浪推前浪的房地产界无疑是个奇迹。难怪专家们说：广州的楼市热热闹闹这么多年，说来说去还是名雅苑！
名雅苑，是"广州城建集团"人精品意识的成功表现，代理名雅苑的"兴业地产"亦功不可没。同样低调的"兴业地产"作为行业内的龙头，一直致力于修炼内功。这个由高素质人才组成的团队，以其多年经营实践所积累的丰富的房地产营销经验，在行业内树立了卓越的营销典范。
不图虚名的"兴业地产"埋头耕耘，偏偏又因其独具创意的营销革命而引起各界的关注，从"客户咭"到"新楼世界"，一次又一次富有创造性的成功探索，为中国房地产办带来崭新的营销概念。
通过本案例，读者会发现能够经得起市场考验的物业有其成功的必然因素。同时，高素质楼盘同样需要高素质的营销。
名雅苑胜在经受了时间的考验。
即使房地产业被称为最透明的产业，即使一批又一批的同行来到名雅苑踩盘求经，可是，数年过去之后，名雅苑的小区规划及绿化思想等方面的闪亮之处依旧令人称道。
学得去的仅仅是技术。在名雅苑这个高含金量的品牌背后，有开发商参"以人为本"最朴实的追求，这些，才是名雅苑秘而不宣的独门功夫。
本部分详细总结了名雅苑的成功之道。需要说明的是，一些技术方面的创新之处现在看来也许已经比较普遍了，广州城建集团自身的新项目也早已跃上了更高的台阶。但是，名雅苑作为全国住宅建设上的一座时程碑，其智慧结晶和开发哲学却永远不可磨灭。
第一段：华南唯一优秀住宅试点小区
大背景
名雅苑何以做到既叫好又叫座呢？
天河建设区是一座废弃的旧机场，方圆5。2平方公里，部分零散的农田菜地，还有是高低不平、杂草丛生的荒地。1985年初，广州市政府综合开发天河的任务交给了"城建集团"，要求他们两年内必须完成围绕体育中心的道路和配套设施工程，以迎接第六届全国运动会在广州召开。
经过艰苦奋斗，1987年5月23日，由"城建集团"负责修建的天河体育中心配套设施工程胜利竣工。
随后他们在天河开发区继续描绘一幅壮丽的画卷。名雅苑、南雅苑、怡苑、嘉怡苑，以及以全作或土地转让形式兴建的大都会广场、楼高80层的中信广场以及"中国市长大厦"，"城建大厦"等，加上原已建成的天河体育中心建筑群及天河路、体育东路、体育西路、天河东路、天河北路、天河西路和黄埔大道，新的广州市中心的地位基本形成，实现了广州市政府关于市中心东移的第一步战略。
这一区域的中心即为开篇中所提到的"电视广告拍摄圣地"，也是大名鼎鼎的经典楼盘--名雅苑的所在地。
厚积而薄发
早在1986年，城建集团特意组织了一个班子，到新加坡、香港进行了考察。当时，并非每个人都知道公司的决策层已下决心要做一个最好的小区。此行过程中，他们将接触到的最先进东西学为已有，令名雅苑先天吸纳精华，具备了非常高的起点。
事实上，当里开发者并没有想到以后的名雅苑在行业内会引起如此大的反响，并成为华南地区唯一的全国优秀住宅试点小区。城建集团最初的用意是，自己已有10年开发经验，何不经自己做个"内部样板"工程呢？正是这种平常心态，反倒决定了"名局"的诞生。
项目开发前，城建集团进行了规范化的前期市场调查，及经济、技术上的可行性研究分析，根据广州市房地产业的需求和特点，研究报告最终把名雅苑小区建设市场定位为以境外售房为主要目标的优质住宅小区。
根据深入的市场调研和精确的目标客户销定?quot;城建集团"给设计人员下达了要求：必须结合广州地方特色和毗邻港、澳的特殊市场需求，并执行《城建居住区规划与设计规范》、《广州市城市规划管理方法实施细则》进行规划建设，做到立足长远，一百年不落后，真正建成一个功能合理、配套完善、环境优美、建筑新颖，具有岭南建筑风格的住宅小区，有意思的是，城建集团为自己定下的要求与全国优秀住宅试点小区的高标准不谋而合。
领先十年的奥秘
有人说，房地产业是最为透明的产业，因为所有的产品秘密都被公开在对手面前，所以该行业永远是"后来者居上"，然而名雅苑十年以来却始终被认为是扛鼎之作，新楼盘在单体建筑上固然可以强过名雅苑，然而迄今为止，名雅苑的小区规划与绿化思想依然令同行称道，其中的奥秘究竟何在呢？
在全国评比中，专家们对名雅苑较高而准确的评价：
一、 小区绿地率高，构思精细，绿地分散设置，便于居民就近享受到良好的生态环境和景观环境。把花园建在楼宇中间和把房子盖在花园里面，不能简单理解为是个技术问题，这里面有质的区别。
二、 名雅苑内公共设施齐全。 这是以江南新村等小区的经验为基础的，但青出于蓝而胜于蓝。小学校、幼儿园、综合商店以及垃圾转运站、变电室、游泳池、网球场等，不仅满足了居民的多种生活需求，而且各自所处的位置，都有一定的考虑。如综合商店位置适中，方便购物；变电室为半地下建筑，体积小，不会成为人们视线中的障碍；利用球场底下做地下停车场，较好地节约了用地；区内道路采用人车分流，动静分区，增加了小区的宁静；垃圾全部袋装收集，不会造成二度污染等。
三、 部分住宅首层架空，这既增加了小区的视觉空间，又适应广州炎热、潮湿的气候条件，创造出了有覆盖的居民室外活动场所。这一设计，虽然增加了建筑成本，却使居民的生活质量上了一个档次。
四、 学校平面布置与立面造型简洁，日照通风良好。幼儿园平面布置紧凑，功能齐全，造型活泼。住宅的整体造型完美，比例适当，采用近似于"人"字的三角形顶与圆拱型建筑符号为母体，加强了小区建筑物的识别性。采用白色一蓝灰、绿灰、黄灰色作为墙体主要色调，做到统一中有变化，协调中有对比，和谐中又显丰富多彩。建筑物高低结合，错落别致，丰富了天际轮廓线。
五、 住宅的方位均注意了气候的特点，使每住户都能获得良好的通风与采光，并尽可能地使主要房间具有良好的朝向，改善了室内的日照与空气质量。住宅平面模式采用大厅式，空间按功能要求进行布置，做到了功能分区明确，做到了功能分区明确，动静区分合理。厨房、卫生间设计符合现代家庭生活的需求。
第二段 ：名雅苑规划设计技术剖析
名雅苑小区位于天河体育东路以东，天河东路以西，天河北路以南，天河路以北。东部天河高新技术开发区，西接天河体育场中心，西北面临中国市长大厦，广州火车东站，在天河这个集科技、教育、体育和商业为一体的未来中心区域，交通方便、环境幽雅。该小区占地68800平方米，总建设面积125605平方米，其中住宅（首层架空不地在内）117401平方米，公建建筑面积8204平方米，居住户数996户，居住人口服500人，绿化用地11300平方米，人均绿地3。24平方米，绿化率达42。1%，小区设有小学、幼儿园、地下停车场、会所俱乐部、游泳池、网球场、超级商场、儿童游乐场等公建配套设施。
通过对新加坡、香港等地成功成功的住宅小区进行实地考察和资料分析，吸取新加坡居住区成功的经验，名雅苑小区规划设计特点如下。
体现岭南建筑艺术风格和南粤地主特色
通过以组团中心绿地来组织小区窨序列，建筑围绕绿化院落布置，小区建筑风格上通过虚实对比、色彩上局部对比和全局的协调相结合，以明快的色调形成独特小区特色。而小区部分住宅首层架空支柱层是居民户外活动的理想场所，与岭南建筑第一大特色"骑楼"有异曲同工的效果。
规划上采用人国分流的道路系统和动静分区
小区道路设计的原则是既要方便本区的使用要求，又要避免外来车辆的干扰。小区共有西出入口和东、南两个次出入口。北面14米宽道路和南面12米宽的道路，把小区划分成三个大小和功能不同的组团，组团内设有一条环形车道，能到达各幢住宅，满足消防的要求。
和谐的绿化
小区的规划是把绿化面积较均匀地布置于每幢楼宇间，住宅两面三刀旁的绿化由于住宅首层架空层而相互渗透，扩展了绿化空间的视野，丰实了区内绿化环境，解决了传统住宅区的室内外空间各自较封闭的状况。
名雅苑是供住户在安静，和谐的环境中居住、休憩我住宅区，建筑尤具岭南风格，园林总体规划要求以植物为主体，反映朴素、淡雅的亚热带植物景观，配以少量的小品点缀、使之与周围环境相互呼应，相互协调，更突出建筑群生动活泼的天际线。在名雅园林总体规划过程中，设计师始终贯彻让每一个住户能充分享受公共绿地空间的原则，把人工美与天然美结合起来，为住户创造出优美、舒适的居住小区环境。
建筑群体空间设计
为改变多年来住宅小区中住宅群体空间组织单调、呆板、缺乏居住气氛，缺乏生气的现象，开发商在群体设计时，力求达到建筑单体造型和色彩活泼生动、群体空间组织有序、轮廓丰富，尺度亲切宜人的程度。全区以三幢塔式高层住宅品字形分布，作为建筑划需要分成三部分：北面组团12幢工字型住宅组成，每四幢为一组，三组住宅一字排开，一气呵成，通过层数的变化，使其天际线既有韵律而又富于变化，形成统一的整体；东面组团以公建配套设施为主，由于公共建筑体型生动活泼，建筑高度比较低，与住宅不同，但通过一幢24层住宅为核心组织空间，使各种公建设施有机地联系在一起，其空间组织通过高与矮的对比，横向和竖向的对比形成生动有趣的建筑轮廓线。
三个建筑组团通过小区的道路联系，通过立面矩形的构图、主题的色彩响应与变化，彼此结合成有机的整体，成为建筑风格一致、艺术造型丰富多彩的建筑群体。
建设单体的艺术个性
小区单体建筑具有五种住宅形式和小学、俱乐部、托幼等公建。住宅平面各有特点，建筑高度各不相同，在建筑设计时，立面上通过以尖顶和圆拱型为造型主题，使住宅的造型相呼应，具有统一的风格，住宅间通过建筑色彩的协调对比来丰富小区的建筑景观。根据高层住宅、锯齿型住宅和工学型住宅在小区的数量和位置特点，其建筑色彩以白色为主调，阳台、檐口、窗间墙、局部墙等采用淡雅明快的朱红色来点缀建筑，构成小区的主要色调。
小区中心的两幢"C"型住宅仍以白色为主，檐口和凹墙则以深蓝灰色为点缀，小区中心组团的四个边角上的四组复式住宅，运用了深灰色与白色对比，形成色彩偏冷的住宅体系。这样，小区中的住宅以白色为基调，通过与暖的色彩对比，形成既和谐又丰富多彩的建筑色彩。
第三段：施工与管理的成功经验
施工组织与管理是搞好小区建设的基础。为了搞好小区的建设监理工作，广州房地产建设监理公司成立以经理为首的班子，配备齐全地进行包括设计、投资、进度、质量控制、合同和信息管理及组织协调工作。在施工组织方面，以质量为主择优造反施工单位，组成有力的现场施工管理领导班子，监理公司要求各工程公司成立名雅苑试点小区住宅工程施工管理工作组，体育场和协调工程施工的进度、质量工人。工作组是由公司及施工现场主办，由施工员及质安员等组成。并按照试点领导小组和业主的指令制定总体监量规划，规划明确一整区的质量目标是要求全部合格，50%以上达优良，争取20%达到样板工程；进度目标要示三年半时间完成整个小区建设，投资控制在以施工图预算作为基价的额度内，监理公司相应制定了详细可行的监理措施。
优质按期的进度控制
在进度控制方面，重点抓好工期预控，按开发建设的要求制定可行的总体控制计划，以总计划来控制各单项工程的施工计划，在实施过程中从组织措施、技术措施、合同措施、经济措施向个方面进行监控，使计划得到落实。优质按期指挥名项目具体实施，务求达到开发建设的目标要求。
质量控制
在质量控制方面，主要抓好影响质量的人、材料、机具设备、施工方法和施工环境，即"LM--E"。以事前控制为主，认真审核施工组织设计中的施工质量保证体系，施工管理体系、施工技术方案和安全措施，在施工过程中，采取旁站监督或巡视办法，应用目测、仪器量测办法，检查施工中使用的材料、设备、构配件质量。实行每项工序完成要进行申报的制度。
投资控制
从设计阶段他们就进行跟踪监理，采取经济与技术比较办法，使设计在功能上符合发展商要求，达到技术先进，经济合理。在施工阶段，建立健全监理组织，投资控制责任分工明确；认真审核已完成的实物工程量的计量和支付凭证的签订采购材料设备时进行人格比较，审核施工方案和措施的合理性，推行新工艺新方法，以节约投资；按合同支付工程款，全面执行合同，减少索赔机会。
合同管理方法
首先是通过投标以质量为标准，择优选择质量信誉高的施工单位。同时，合同明确工程施工要一次成优、优质优价，按期达优的给予优质奖。整个施工期间对合同执行情况进行分析和跟踪管理。
信息管理方面
准确及时地把施工过程中的所有资料通过计算机进行汇总、整理、归档、并定期向业主报告。
组织协调方面
做好对外协调，特别是设计方与发展商、施工方、监理方四方的协调工作。同时要协调供水、供电、电信、煤气等专业公司与业主、土建施工、市政施工间的关系。对内要协调单项工程内部各专业工种之间关系。
全局动态控制
建立每周工地例会制度和不定期的调度会议制度，及时解决施工中的各种矛盾，统一协调配合。对出现重大设计技术问题，则邀请设计、质监站、发展商及监理、施工方等召开专门会议研究解决。
总之，名雅苑小区的建设，充分显示了建设监理制的优越性。通过采取的建设监理手段，加强现场施工指挥的全过程调度，建立完善了施工管理体系和质量保证体系，积极推广使?quot;四新"技术，建设群体优良工程的办法，使整区工程能按业主要求如期完成并交付使用，同时又节约投资近150万元。 经过广州地区建设工程质量安全监督站核定：工程合格率100%，项目优良率为53。33%，面积优良率为6。57%，并有24%主为样板工程，有3幢定为省样板工程，超额完成试点领导小组和发展商提出的监理任务，在广州市建筑监理行业中提高了知名度，取得了显著的社会效益、经济效益和环境效益。
第四段："四新"应用及推广的优秀示范
科技进步是提高住宅小区建设水平的主要途径。名雅苑小区在建设过程中，依靠科技进步，积极稳妥地推广应用新材料、新技术、新工艺、新产品，提高了工程质量，隆低了工程成本，美化了环境，从根本上改善了小区的使用功能。开发商的主要做法如下。
坚持推广应用和研究开发相结合
在名雅苑小区的设计中采用了首层架空层设计方案。广州房地产开发设计院吸取新加坡设计经验，结合工程实践，设立研究专题，对架空层设计作了深入的试验研究，并运用到小区设计中去。
同时，设计上还采取了东西向的住宅隔热通风节能措施，用锯齿形住宅平面使原本东、西向的住宅变成东南及西南向住宅，使朝向有了较好的改变，防止西晒。把竖向排水管理体制布置于室外，室内各种管线配套设计并埋。并在小区入口处设缓坡通道，不高步级，方便残疾人出入。
另外，按国家科委、建设部的要求，广州市建委决定将名雅苑地下停车场作为推广"砼复全液无机铝盐防水剂刚性防水材料应用示范工程。"
创造性的应用
大面积推广应用"四新"成果，并在推广、开发、应用的同时，注重对"四新"成果的完善、提高、成套使用。在新工艺推广应用方面大胆改革，施工队伍工程技术人员认真总结经验，在小区施工过程中采用了"爬升排栅"的新工艺，取得了良好的效果。
在新材料、产品推广应用方面，名雅苑小区使用了轻质墙体材料，如：英式彩瓦，节约耕土，价廉美观；玻璃卡布隆板材，质轻，可弯曲，颜色丰富，施工方便；墙体改革，高层住宅不用红砖而改用灰沙砖；单位工程全部有效地解决了地下室和屋面渗漏问题；使用无机铝盐防水剂，造价低，达到永久刚性防水目的。总之，"四新"的推广应用达2项，既改善了使用功能和工程质量，又优化了环境质量，取得了显著的效果。
第五段：领先一步的物业管理
专业化管理的轨道
小区建成后的管理是搞好小区建设的重要组成部分。名雅苑小区是由广州市建设开发物业公司负责专业化管理的。1993年6月第一期交楼的同时，物业公司即成立了名雅苑管理处，对小区实施管理。该管理处设置主任一名，行政助理、物业助理、房屋管理人员、公共关系及资料管理员、环境管理员、水电管理员，还有水电工、电梯工、环卫工、楼管员等28人，同时成立一个由24人组成的保安班，肩负小区的治安巡逻工作，制定和完善小区的管理制度和措施，逐步把小区的管理纳入专业化管理的轨道。
计算机管理
公司开发的"物业管理信息系统"中的"小区管理系统"首先在物业公司装机试动作。系统的各部分已装配完毕并且在小区管理的相关环节中得到充分应用，明显提高了工作效率和管理质量。特别是系统所提供的预交金制度，大大方便了港澳和海外的业主。据统计，住户档案、维修、绿化环卫等资料的齐全率已达100%，住户对服务质量的投诉从1994年11月以来呈逐渐下降的趋势；有关工程和维修方面的投诉及时自理率从原来的83%上升为99%。计算机管理另外一个优点是由于各种管理数据都能及时准确在反映到上级有关部门，方便了上级领导更好地了解和指导管理处的各方面工作，保证了各项管理措施的落实。