城市更新项目拓展之经济测算及税筹框架搭建实操研讨（2020年9月12日广州）房地产培训网
旧改热浪，渐成社会资本拉动内需的动力。
当前，全国各地相继出台旧改政策，力争盘活土地存量，吸引各方资本入局，旧改随即成为投资新热点，炙手可热的粤港澳大湾区更是百强房企逐利旧改的热点区域，保守统计，龙头房企在广东旧改市场合作的旧改项目已超过新增土储的60%，旧改谋利，可谓万众瞩目。
拿下开拓旧改项目，项目测算是重中之重：
项目前期拓展阶段，如何快速精准测算？
测算背后与开发商获利的逻辑究竟是什么？
投拓阶段涉及哪些主要业务？
多方之间合作的交易路径应如何设计才能有效降低税负提高利润？
如何在拓展阶段规划税筹框架，降低税负？
这些都需要介入旧改市场的相关人员，去了解相关政策的实际运用；对项目信息进行量化评估；还要更好地掌握经济测算的底层逻辑，从投资测算结合税务筹划去最大化争取项目利润。
为此，本次特邀两位城市更新领域有着丰富拓展测算、税务筹划实操经验的专家，推出独家课程《城市更新项目拓展之经济测算及税筹框架搭建实操研讨》，从旧改项目的测算逻辑、测算旧改项目的关键要素、多方合作交易税务筹划、疑难税务问题处理等方面，结合丰富的实操案例解析，为项目投拓人员、项目总、项目公司财务税务人员，平台公司及其他关注旧改市场人员答疑解惑，助力专业技能提升和旧改项目的顺利推进。
【会议邀请】
本次课程的客户定位：项目投拓人员、项目总项目公司财务税务人员、平台公司及其他关注旧改市场人员
【课程收益】
通过课程了解城市更新项目前期拓展阶段如何快速精准测算，提前设计交易路径及税筹框架为后期降低税负做铺垫，成为高阶拓展人员。
【组织机构】房地产培训网 http://www.realtycollege.com.cn 微信服务号：房培网
【时间地点】2020年9月12日 广州（详见报到通知）
【课程咨询】010-68011791，62202006 王老师，刘老师
【官方客服】微信QQ：1905774068
下载报名表 http://www.realtycollege.com.cn/page/dcpxbmb.doc
【拟定讲师】
讲讲1：多年国有房企工作经验，曾负责某大型国企首个旧村改造项目，全程推动项目介入至签署服务协议；
讲师2，15年税局工作经验，熟悉税收法规制订、执行、检查和税企纠纷的处理；多年参与房企运营。
【培训内容】
一、浅谈旧改项目经济测算
（一）投资测算逐利旧改市场的重要工具
1、量化评估：从非标准化信息到数据结果
2、协同办公：调动营销、财务和研发等部门支持
3、政策路径：经济测算成立的重要前提
（二）旧改项目的测算逻辑
1、开发商的收入、支出、费用与税金
2、净利润与现金流
3、旧改项目的实质仍是开发商的商业行为
（三）开发商通过旧改获利的逻辑
1、小资金hold住大项目
2、分期投入降低资金压力
3、土地成本性价比高
4、一拆一建如何转化成可售面积
（四）测算旧改项目需了解的术语
1、图斑面积：可进行旧改的土地面积
2、基础数据：可进行旧改的房屋面积
3、改造成本：拆迁与复建发生的成本
4、权益面积：郊区项目的常见指标
5、复建地块与融资地块?村民与开发商之间的博弈
（五）测算旧改项目的关键要素
1、吃透政策是做好测算的重要前提
2、改造成本“三件套”
3、一二级联动测算框架
4、藏在税法里的获利秘籍
二、旧改项目测算案例分析-以广州市旧村改造项目为例
（一）系统建立广州旧村改造项目测算的逻辑框架
1、为什么测算需要逻辑框架？
2、兼谈数据建模和范式思维
3、源于数据，高于数据
（二）案例一：以增城区某村为例
1、先有土地再有规划
2、另类方式巧妙获取现状建面
（三）案例二：以番禺区某村为例
1、当旧改与市政工程相遇
2、论集体物业体量对产业导入的影响
3、工业区块线的必要性
（四）案例三：以番禺区某村为例
1、“最佳层数”与“280㎡”的关系
2、利用抽样思维迅速评估拆迁难度
3、关于“4157元/㎡”的建安成本
4、一个完整的静态测算方案解读
（五）测算旧改项目中需注意的问题
1、保守一点，总是没错的
2、“不可预见费”与平台公司“服务费”的区别？
3、公配面积需要放在哪里？
三、投拓阶段主要业务及相应税务事项考虑
（个）房企/项目公司与多方合作交易税务考虑（村集体、平台公司、前期介入方、旧业主）
1、相关各类型支出如何在项目公司实现企业所得税、土地增值税扣除（费用性质、凭证要求等）
2、旧业主/村集体一般要求房地产开发企业/项目公司承担税负，有何合理降低/递延交税方案，使得总项目支出可以降低
3、房地产开发企业（项目公司股东/关联方）从项目公司取得的收入是否合理合规，并可以作为项目公司成本进行税前扣除
（二）特殊类型交易税务考虑
1、外国企业作为旧业主参与城市更新
2、村征地留用地的城市更新
（三）交易路径设计、对价设置等业务带来的税务影响
四、疑难税务问题及处理
（一）支付实物补偿的税务处理（以某旧村改造案例为例）
1、对于旧业主收取实物补偿和现金补偿有何差异？
2、对于项目公司实物补偿的支付如何实现税前扣除？
3、可以扣除多少？
4、应取的何种扣除凭证？
5、所有实物补偿只要移送是否都涉及视同销售？
6、视同销售劳务/不动产收入金额如何确认？
7、视同销售成本金额？
8、视同销售成本跟实物补偿本身分摊的土地成本及建安成本又是何种关系？
（二）旧业主可以享受的城市更新税收优惠及处理（案例分析）
1、企业所得税政策性搬迁优惠范围理解
2、政策性搬迁优惠递延后，是否还有其他可能方式进一步降低税负？
3、政策性搬迁程序要求及影响
4、土增税、增值税对于城市更新旧业主补偿税收优惠及理解，与企业所得税政策性搬迁优惠联系
（三）合作开发下的税务疑难及处理（案例分析）
1、股权投资形式下的股权支出可以在项目公司企业所得税前扣除么？
2、如采用股东采用土地出资，不承担经营风险分回固定物业回报，那么项目公司如何确定取得土地的计税基础进行税前扣除？
3、分回物业环节如何税务处理？
4、股东取得物业的计税基础又应当如何考虑？
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