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职业资格系列远程课程 房地产经纪人
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邀请行业顶尖金融专家，系统解读长租公寓“全周期金融创新”，帮助学员结合自身项目情况准确寻找创新融资之道。 选取了行业具标杆意义的项目，到项目现场深入参观考察，并邀请公寓企业高管深度分享交流。 【课程收益】 1、如何解读当前租赁市场政策，准确把握政策脉络和未来五年政策走向? 2、长租公寓运营的政策边界在哪里，公寓运营过程中有哪些风险? 3、当前全国性市场状况如何，长租公寓发展潜力怎样?有什么方法和工具来分析国内市场状况? 4、与标杆项目负责人面对面交流，考察标杆项目，了解长租公寓建设运营的真实情况; 5、采取“系统讲授+参观考察+分享交流”的模式，让学员既能系统掌握相关知识，深入到标杆项目近距离感受长租公寓的运营实践，并能与公寓创始人面对面深入交流。 【课程对象】 1、房地产企业董事长、总经理、分管战略与投资的副总经理、战略与投资部分负责人、相关条线部门负责人、长租公寓项目负责人; 2、规划设计单位相关负责人; 3、租赁式住宅、酒店式公寓运营服务商负责人; 4、相关金融机构负责人。 【组织机构】房地产培训网 http://www.realtycollege.com.cn 微信公众号：房培网 【时间地点】2018年7月20-22日 北京（详见报到通知） 【培训费用】8800元/人（含培训费、资料费、考察费）食宿代订，费用自理 【培训咨询】010-68011791，62202006 王老师，刘老师 【官方客服】微信、QQ：1905774068 下载报名表 http://www.realtycollege.com.cn/page/dcpxbmb.doc 【特约导师】 王老师，熊猫公寓品牌创始人，毕业于对外经济贸易大学，深耕房地产领域，曾就职于龙湖地产，石榴集团等知名企业高管。操盘项目规模超200亿，投资土地价值100亿以上，专职研究小户型标准化及集体土地持有运作。后创立熊猫公寓品牌，深耕细作北京区域，一年内规模5000间左右。 张老师，资深房地产投融资和战略专家、全国房地产投资基金联盟副会长、国家发改委早一批备案的股权基金管理人;熟悉民企、国企和外资房地产投融资方式和各类机构运作。曾任职于全球大的房地产开发和投资集团之一的联实集团(Lend Lease)、长期担任房地产和金融企业高级管理职位。在房地产投资拓展、管理、市场和研究、开发、金融和战略方面有20多年经验。 【活动安排】 2018年7月20日 09:00-12:00 课程一：长租公寓全景培训（政策、市场）王老师 中午 12:00-13:00 午餐、交流、午休 下午14:00-17:00 课程一：长租公寓全景培训 （政策、市场）王老师 2018年7月21日 上午09:00-12:00 课程一：长租公寓全景培训 （政策、市场）张老师 中午12:00-13:00 下午 14:00-17:00 课程二：房地产资产证券化 张老师 2018年7月22日 上午09:00-12:00 考察 【培训内容】 课程一：长租公寓全景培训 一、政策分析解读 1、政策历史 （1）改革范围 a、集体经营性建设用地入市 b、提高被征地农民补偿标准 c、宅基地制度的有偿退出机制 （2）探索方向： a、用地产权制度 b、入市范围和途径 c、建立市场交易规则和服务监管制度 （2）政策边界篇。 2、中央政策支持 （1）2015-2016年《指导意见》推出，方向性引导 （2）2016-2017年《若干意见》出台，鼓励商业地产开发商将商业用房改为租赁住房、逐步落地 （3）2017年《意见》横空出世，集体用地重点突破。 3、地方政策支持 （1）图表解读 库存压力小的省份提出要加快 租赁用地供给、库存压力大的省份则强调利用好 存量用地; 多数省份允许改建商品房用于租赁，并加快培育 专业租赁企业、鼓励房企转变为租购并举型。 50%以上省份提出要允许 公积金支付房租推进 REITs 试点、支持符合条件的租赁企业发行债券、不动产证券化产品。 此外，对租赁企业给予税收优惠、通过 发放 租房补贴，鼓励新市民从市场租赁房源。 （2）租房政策多行业规范化 a、一个纲领:国务院《关于加快培育和发展住房租赁市场的若干意见》; b、一次讲话：中央经济工作会议习近平主席的讲话; c、两大部委:国家税务总局：减税，住建部：规范化处理; d、十九个指导:19个地方性规范指导文件。 （3）租购同权： 1、租购同权中央政策解读 2、租购同权地方政策解读 （4）货币补贴 1、由地方政府向中低收入人群、符合要求的新引进人才发放租房补贴 2、深圳近年来为吸引高端人才流入，不断出台人才租房补贴政策 3、租房券也逐渐成为补贴的重要形式 4、土地政策 5、政策趋势总结 村镇集体经济组织可以自行开发运营，也可以通过联营、入股等方式建设运营集体租赁住房。鼓励住房租赁国有企业将闲置和低效利用的国有厂房、商业办公用房。 探索采取购买服务模式，将公租房、人才公寓等政府或国有企业的房源，委托给住房租赁企业运营管理。 大力发展 REITs等金融手段，匹配各种资产政策。 二、宏观市场分析 1、宏观市场 四大模糊地带 （1）市场规模现状 （3）城市聚焦 （2）客群分析 （4）市场痛点汇总 2、市场现状分析 （1）流动人口整体现状 （2）新增流动人口—新增毕业生 （3）流动人口住宿分类 （4）整体市场规模 （5）租金收入比 （6）未来租赁市场规模 （7）城市中高端租赁市场总规模 （8）潜力租房市场 （9）客群分析 （10）市场痛点 （11）租房市场现状 课程二：房地产资产证券化 一、房地产行业的发展趋势 1、发展趋势 （1）多元化(或产业化) （2）集中化：百强房企占的销售份额越来越大，企业并购增多。 （3） 资产化：持有型增多、物业管理加强(包括办公、商业、工业和物流、长租公寓) （4）金融化：资金渠道和成本是决定因素之一，资产证券化创新不断 （5）国际化、互联网和智能化 2、全球房地产开发公司和房地产投资信托基金(REITs)市值趋势比较 3、四象限房地产投融资 4、我国房地产基金分类 （1）按照组织结构分类：公司制、信托制和契约制、合伙制; （2）按照投资产品分类：住宅房地产、商业房地产、办公楼房地产、旅游房地产、工业房地产等; （3）按照进入阶段分类：开发型、机会型、持有型; （4）按照是否交易所交易：公募、半公募、私募。 二、房地产资产证券化的内容和分类 1、房地产资产证券化的内容 （1）资产证券化(asset-backed securitization)是指将缺乏流动性的但有预期收入的资产，转换为在金融市场上可以自由买卖的证券的行为，使其具有流动性。 （2）广义的资产证券化主要包括: a、实体资产证券化(股权型)：即实体资产向证券资产转换。 b、信贷资产证券化(债权型)：就是将一组信贷资产，如银行的贷款;企业的应收账款，经过重组形成资产池。 2、物业、设施、运营、资产和基金管理的关系 3、2017年和2018年已发行企业资产证券化产品 4、业务类型 5、商业地产资产证券化的两个主要产品 交易结构：CMBS和类REITS 6、类REITs 与CMBs之比较 CMBS首先是债权，第一还款来源是贷款指向主体的自身信用;类REITs产品多用回购(优先购买权)等形式内嵌主体信用。 国内类REITs主要以贷款利息作为给资管计划分配的收入来源，同时在产品端设置分层结构，产品实质为发行债券性质的融资方式 三、海外的房地产投资信托基金 1、房地产投资信托基金:典型结构 2、USA REIT Market美国房地产投资信托基金与股市比较 3、Real Estate Investment Trusts房地产投资信托基金表现 4、香港房地产投资信托基金案例 5、一般房地产投资信托基金内部管理构架 6、房地产投资信托基金的回报表现 租金收入 + 房产增值 = 总收入 有形资产净值/每单元 = (房地产价值-债务)/单元数量 有形资产净值 四、我国房地产资产证券化的运作方式和流程 1、基础资产的品质和价格是关键 （1）基础资产品质 （2）欲使基础资产与发起人的风险相隔离 （3）SPV载体构建 2、资产证券化主要结构说明 （1）计划规模、分红或本息偿付安排 （2）计划存续期 （3）信用增级 （4）收益凭证收益率和价格 （5）计划推广销售 （6）登记结算 （7）流动性安排 （8）信用评级 3、我国房地产资产证券化的主要信用增级措施 （1）内部增信 （2）外部增信 4、商业地产资产证券化的两个评估指标 5、资产证券化的操作流程 6、资产证券化的审批流程 五、我国房地产资产证券化的发展方向及风险和控制 1、房地产资产证券化的突破阻力 （1）缺乏REITs基础资产发行上市管理办法 （2）REITS要求大比例分红 （4）《证券投资基金法》第73条解读 （5）投资非上市公司股权比例 （6）双十限定 2、房地产资产证券化的突破方向——公募REITs 3、房地产投资信托基金的主要风险 （1）入住率一定很好吗? （2）过去和现在现金流的真实性及未来现金流的预期 譬如：租金6-6-6-6-6、2-4-6-8-10、0-3-6-9-12等 （3）如果出现租金或收益担保，谁担保? （4）担保的方式是什么? （5）基础资产的质量(是否很快要大修等) 六、新派公寓和碧桂园公寓等长租公寓资产证券化案例分析 1、新派公寓权益性长租公寓资产类REITs 2、新派公寓 新派公寓的私募基金结构 3、碧桂园 （1）产品情况 （2）产品要素 a储架发行： b底层资产与产品分层 c产品期限 （3）交易结构 （4）保利地产租赁住房资产证券化 七、世茂、碧桂园、高和招商、中信启航等资产证券化案例分析 1、世茂全国首单物业费资产证券化 2、碧桂园购房尾款证券化 3、碧桂园和世茂购房尾款资产支持证券化比较 4、高和招商-金茂凯晨资产支持专项计划(首单CMBS) 5、高和招商-金茂凯晨资产支持专项计划 6、高和招商-金茂凯晨资产支持专项计划交易架构图 7、中信起航资产管理计划 8、中信起航偏股权资产证券化案例分析 （1）目标物业 （2）交易方式 （3）基金管理人 （4）退出方式 （5）税收优惠 八、问答交流环节 九、总结 1、房地产行业的发展趋势 2、房地产资产证券化的内容和分类 3、海外的房地产投资信托基金介绍 4、我国房地产资产证券化的运作方式和流程 5、我国房地产资产证券化的发展方向及风险和控制 6、新派公寓和碧桂园公寓等长租公寓资产证券化案例分析 7、世茂、碧桂园、高和招商、中信启航等资产证券化案例分析 【长租公寓考察】 新派公寓CBD旗舰店 新派白领公寓CBD旗舰店采取充满创意与人性化设计，强调居住体验，由德国设计师领衔的设计团队，使家具电器基于空间和功能的集成化，模块化设计，迎合白领生活需求的配套。首层花园：人车流线的合理分布以及后院设计将独具创意的雕塑公园和具有苏式园林的对景空间的结合，把人、车、景完美的荣和在一起，行程独具特色的艺术空间。让你可以在这里享受惬意的生活。 万科泊寓劲松店 泊寓，是万科旗下的长租公寓品牌，取自英文PORT，致力于为城市青年提供一个漂泊中的港湾，搭建年轻人的共享社区。万科经过多年对长租公寓市场的尝试与探索，终于在2016年5月正式推出了长租公寓业务的统一品牌“泊寓”。随着市场的洗牌与行业的变革，长租公寓市场逐渐兴起，而万科作为先吃螃蟹的人也正在收获来自公寓业务带来的丰厚成果。 泊寓服务于有态度、有活力的城市青年，致力于为漂泊在外的“奋青”们营造公寓式的“家”。在泊寓，拎包入住是基础，品牌家电随你用，健身房、书吧、休闲室就怕你不来，从清雅隔间到豪华loft，装载各式各样的梦。泊寓，出租的不是房间，而是房间里的欢笑跟态度。 熊猫公寓北工大店 熊猫公寓是一家以存量资产运营为核心的生态服务商。面向一、二线城市青年提供社区、社群服务。石榴集团以前瞻性眼光察觉到互联网和地产基因相结合在未来长租公寓市场的重要性，并启动互联网+地产模式的研究，致力于将房地产企业的开发经验与互联网企业的科技体验进行结合，终将熊猫公寓打造为整合多方优势于一身的公寓品牌。 依托石榴集团，熊猫公寓在房源、设计、施工方面占据着一定地位。除石榴集团自持的房地产资源之外，熊猫公寓还拥有石榴集团的市场房源和合作商房源。多年的小户型产品经验，使得熊猫公寓的产品在设计和施工方面更贴合公寓产品的需求。 在共享经济时代背景下，熊猫公寓更注重打造“社群”与“圈层” 【延伸阅读】 2018房地产企业培训计划（共600余门房地产专题课程，房地产企业学习卡优惠办理中！） 含：房地产运营管理、投资融资（ppp）、设计管理、工程管理、招标采购、成本管理、景观设计、营销策划、客户服务、税务筹划（营改增）、财务管理 、物业管理、商业地产（购物中心、城市综合体、写字楼、社区商业、儿童商业、商铺）、旅游地产、养生养老地产、人力资源、中介经纪、精品住宿（民宿、酒店开发）、特色小镇（田园综合体）、城市更新（棚户区、旧城、城中村改造）、长租公寓、绿色节能、产业地产、建筑风水、法律风险、精装修、装配式建筑、BIM新技术、国内外考察交流！ 下载：http://www.realtycollege.com.cn/page/px-jihua.htm |
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