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返租型商业与社区商业规划定位、业态组合、销售与招商策略解析培训 借鉴香港社区商业发展与盈利运营模式 随着房地产发展的转型，不少开发商开始重视社区商业的打造，这不仅能提升商铺价值，同时可提升整个楼盘的价值。在这个创新的时代，社区商业将是商业地产未来发展新的机会。 如何平衡社区商业和住宅的关系？如何把握社区商业和城市商圈的关联关系？如何确定社区商业规模？如何给商业项目定位？如何确定商业业态的组合？怎样规划设计为合理、如何销售、怎样招商、如何迅速实现社区商业繁荣，使社区商业得到巨大的发展？为此，房地产培训网特邀国内商业地产实战运营专家，对社区商业的定位规划和招商销售的特征与运营规律，以及社区商业中的各种问题，通过大量案例及实际工作经验，现场进行分析和解读。【2013年在北京举办1期】【2014年在昆明举办1期】 【组织机构】房地产培训网 http://www.realtycollege.com.cn 【时间地点】2015年8月8日-9日 西安（详见报到通知） 【培训费用】3680元/人（含培训费、资料费）食宿代订，费用自理。 【培训咨询】010-68011791，62202006 王老师，李老师 官方客服QQ：1905774068 下载报名表 http://www.realtycollege.com.cn/page/dcpxbmb.doc 【课程收益】 解读新政下返租型商业与社区商业的发展趋势，探讨项目价值提升之道 从开发定位规划到招商销售 的操作关键点，深度剖析返租商业与社区商业策略与发展模式 诠释规划定位、业态组合、销售策略、招商技巧、运营完美体系，打造快速盈利模式 通过多个实际案例帮助学员把握社区商业全程实战操作手法 掌握如何平衡社区商业和住宅的关系 掌握如何把握社区商业和城市商圈的关联关系 【课程对象】 1、拥有社区商铺或商业街铺开发招商的开发商；拥有社区商业和购物中心项目的各大房地产开发商 ； 2、规划设计单位，政府商业局等相关部门人员； 3、百货公司和购物中心管理公司高级管理人员； 4、房地产顾问公司、传媒机构的相关负责人等。 【培训内容】 第一部分：社区商业简述 一、社区商业简述 二、社区商业类型 案例：万科新社区商业——万科第五食堂 1、按商住比分：外向型、偏外向型、内向型 2、按照距离分： 三、社区商业的主要物业形态 1、社区底商 2、社区商业街 3、社区商业中心 四、社区商业的基本特点总结 1、以城市商业为基础 2、有很强的地域性 3、辐射范围较小 五、社区商业开发运营转换 社区商业开发运营对比 六、社区商业在城市商业中的定位 第二部分：社区商业市场调研 一、定性研究 1、城市经济政策环境 2、区域规划状况 3、片区及本项目消费群特征分析（消费水平、消费习惯、消费群体构成） 4、片区内竞争项目基本状况 5、本项目发展状况 二、定量研究 1、片区居住人口分析 2、片区内消费群体构成比例 3、自身项目及商业分布情况 4、竞争项目及商业情况分析 三、市场调研与商业规划之间关系 1、市场调研： （1）目标城市商业整体环境调研 （2）目标城市商业地产环境调研 （3）项目用地情况分析 （4）消费来源及辐射力调研 （5）竞争对手情况调研 （6）法律环境调研 （7）结论 （8）各城市之间数据对比分析 2、商业规划： （1）业态规划：业态平面规划、品类选择及分布 （2）招商策略： （3）品牌甄选：商圈匹配性原则、业态规划匹配性原则、同业差异与异业互补、综合配套性原则 专题研讨：北京 石景山项目商业专题研讨报告 第三部分：房地产项目商业定位 一、规模定位 二、功能定位 1、内向服务型 2、偏外向服务型 3、外向服务型 三、业态定位 四、主题形象定位 1、住宅楼盘的整体风格 2、项目片区的整体氛围 3、主题营造的可实现性 4、项目的商业属性 五、价格定位 1、市场定位法比较系数测算 2、市场定位法均价测算 3、市场定位法租价测算 4、租售比定价法均价测算 案例例举：新天地、宽窄巷子、锦里 第四部分：社区商业规划 一、社区商业体量规划 二、建筑规划 三、人流动线规划 四、景观规划 专题研讨景观设计实例（太原万达） 五、交通配套规划 六、功能区规划 七、商铺设计规划 1、商铺面积规划 2、进深配比 3、商铺设计 八、业态组合规划 九、社区商业的建筑规划设计 1、社区商业的规模规划 2、社区型商业的三种开发模式： 社区型商业中心、社区次主力店组合型、纯商业街模式 十、社区商业的多种布局模式 1、社区多组团，商业街多组团布局模式 2、社区大围合，商业街大围合布局模式 3、社区组团与商业组团分别集中布局模式 十一、社区商业主力店、次主力店、街铺的面积规划 1、超市百货主力店面积 2、次主力店面积 3、街铺面积 十二、社区商业如何规划好商业与住宅的关系 参考解决办法： 1、转换层设计，将住宅和商铺独立化 2、寻求住宅住户大堂、消防等配套设施位置的平衡 十三、社区商业的骑楼、雨棚、广告位、空调位等规划 十四、社区商业的配套规划 1、关于超市、百货主力店配套规划必要条件 2、关于社区街铺配套设施 3、重视社区餐饮业配套规划 4、停车位规划 十五、社区商业的作用、业态与招商 1、社区商业的主要作用 2、社区商业的购物与提供便利的功能 3、社会服务配套功能 十六、社区商业的销售模式 1、直接销售的模式 2、带租约转让模式 3、长期返租模式 4、短期返租模式 十七、社区商业价值的基本规律 十八、社区商业优势： 宜居的高品质生活、公共社交场所、刺激连锁店与品牌的发展 第五部分：返租型商业与社区商业招商策略 一、社区商业各业态需求特点 二、招商范围及业态品牌控制 三、招商策略 1、采用差异化销售，避免同业竞争 2、“放水养鱼”法 3、关注“主力店”和“品牌店”效应 4、控制招商节奏 5、选择好开业时间 6、返租商业招商与销售在时间阶段上的分类 7、返租商业招商在销售过程中起到怎样的推动作用 8、返租商业如何利用招商更好地做好商铺销售及推广工作 第六部分：返租商业与社区商业销售策略及技巧 1、纯销售模式 2、带租约销售 3、短期返租销售（三年） 4、长期返租销售（十年） 5、一次性返租销售模式（零售零租） 6、产权式长期性返租销售模式（整租零售） 7、一次性返租型商业地产的操作流程 8、销售人员应具备哪些素质？ 9、目标消费群体特性分析 10、销售策略与技巧 第七部分：社区会所发展 一、社区会所概述： 1、表现形式 2、服务内容 3、运营模式 二、上海社区会所运营现状 1、经营方式 2、运作模式 3、功能定位 三、典型会所运营商研究 1、名流会 2、鸿艺会 3、一兆韦德 四、典型社区会所项目研究 1、名流会在营项目 2、鸿艺会在营项目 3、一兆韦德在营项目 五、房地产开发商看会所经营 六、小区业主看社区会所： 1、会所价值 2、会所结构 七、国内高端住宅会所： 1、分类定性篇：高尚会所、城市会所、城郊会所、郊区会所 2、运营面积篇：平均面积、户均面积 3、运营功能篇：会所常见功能综述、会所常见功能模块简介 4、运营方式篇：会所经营方式、会所经营方式比较、全国住宅会所经营模式、著名会所运营商简介 八、豪宅会所4大模式： 1、大而精的俱乐部模式 2、酒店式的开放经营模式 3、小而精的半封闭经营模式 4、大而专的封闭经营模式 第八部分：香港社区商业发展与借鉴 一、香港社区商业发展背景与历程 1、香港社区商业的发展背景：大社区建设与交通配套的同步、完善大社区周边公建配套设施 2、香港社区商业发展之历程：循序渐进推进大社区建设（每十年一个阶段） 3、香港社区商业发展现状 案例分享—香港社区商业借鉴：南山商场、油丽商场、香港社区型购物中心代表作—黄埔新天地 4、香港社区商业发展模式 （1）香港社区商业模式发展阶段 （2）香港社区商业发展模式解码 5、香港社区商业发展规模与标准 （1）香港社区商业规模分析 （2）香港社区商业标准化分析：铺位面积、社区商业业态组合、各业态布局特点 6、香港社区商业发展经验与借鉴 （1）香港大本型 （2）香港社区商业发展经验 （3）香港社区商业借鉴 第九部分：返租型商业地产的销售策略与技巧 1、销售人员应具备哪些素质？ 2、目标消费群体特性分析 3、销售策略与技巧 【特约导师】 贾老师：前万达集团商业管理公司招商中心总经理，现任香港某上市地产集团（十大商业地产开发公司）运营副总裁。 万达集团任职期间负责全国各地万达商业广场的前期开发、规划招商后期营运、营销企划工作，与全国连锁型商业零售企业进行战略合作谈判，协调各地广场运营战略和发展规划的制订与实施。全面负责万达集团两个大的城市综合体项目---太原（150万平米）、济南（100万平米）的前期招商运营管理。制定全国万达广场租金分析与提升计划，成功调整了上海、天津、武汉、南昌、哈尔滨等数个已建成持有项目的业态，完成了有问题部分的调整和成功招商。 贾老师现分管集团研展部、招商部、销售部、策划部、商业管理部、物业工程部等六大部门，全面负责该集团各地项目的前期调研、土地招投标、商业与住宅规划、主力店与次主力店招商、商业管理营运、住宅与商铺写字楼销售、营销企划、物业工程管理工作，与全国连锁型商业零售企业进行战略合作谈判，制定集团运营战略和发展规划等事宜。 【延伸阅读】 2015年房地产培训计划暨房地产培训全流程解决方案（共500余门房地产专题课程，只为地产人服务！） 含：房地产运营管理、投资融资、设计管理、工程管理、招标采购、成本管理、景观设计、营销策划、客户服务、税务筹划、财务管理 、物业管理、商业地产、旅游地产、养生养老地产、人力资源、中介经纪、酒店开发、城镇化、城市更新（旧城改造）、产业地产、建筑风水、精装修、新技术、国内外考察交流！ 下载：http://www.realtycollege.com.cn/page/px-jihua.htm |
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