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房地产企业会计人员的财税业务提升实战培训（2015年10月15日杭州）房地产培训网 根据房地产项目开发一线会计人员的工作需要，我们截止2014年6月25日前的税收政策，结合营业税改征增值税和税务检查中主要问题，系统分析住宅地产开发不同阶段的重要税务问题，帮助您企业在短时间内掌握财税重点问题的的解决方案，以降低企业税收成本和税收风险，改善您企业的资金紧张状况，彰显您的专业价值。【2014年8月在北京举办1期】 【组织机构】房地产培训网 http://www.realtycollege.com.cn 【时间地点】2015年10月15-16日 杭州（详见报到通知） 2015年11月4日-5日 杭州（详见报到通知） 【培训费用】2980元（含培训费，资料费）食宿代订，费用自理。 【培训咨询】010-68011791，62202006 王老师，刘老师 官方客服QQ：1905774068 下载报名表 http://www.realtycollege.com.cn/page/dcpxbmb.doc 注：参会学员可同时获得我司专家团张老师实况录音“房地产投融资、并购重组税收疑难问题与税务规划专题班”光盘一张。 【课程对象】 各房地产企业领导，财务部门负责人、会计主管、核算人员、税务主管。 （具有一年以上房地产开发工作经验）和税务师、会计师事务所等人员。 【培训内容】 一、房地产营改增主要影响及对策分析 1、营改增对工程造价的主要影响 2、营改增对项目成本管理的影响 3、营改增对产品定价的影响 4、营改增对业绩考核指标销售额、对项目投资与收入估算的影响 5、营改增对财务评价的影响（投资利润率、成本利润率、资本利润率） 6、营改增对项目投资与收入测算的影响（重点） （投资估算表、资金计划表、销售出租收入及经营税金估算表） 7、增值税的税负形成机制与营业税税负形成机制差异解析； 8、不同工程管理模式的影响（平行发包、施工总承包、工程总承包） 9、对土地一级开发的影响解析 10、对不同项目拓展方式（合作开发）的影响解析 11、对销售的影响解析 （1）不同销售方式税负差异显著； （2）自营销售、代理（境内外）销售、带租约销售、出租、经营权的整体转让、托管、证券化、众筹。 （3）低成本营销、先租后售、以租代售、换房销售、升值销售、售后回购、售后返祖、租金抵月供等。 12、持有物业出租、转租的税负差异解析 13、融资渠道与方式的选择：（银行贷款、预售、发行股票、房地产债券、地产信托、REITS、私募融资、典当融资、合作开发） 14、营改增对会计核算的影响及对策 二、不同来源渠道取得土地成本的构成差异 1、招拍挂（净地出让、非净地出让）成本构成 2、划拨用地的成本构成 3、购买在建工程 4、合营式合作开发 5、融资型合作开发取得土地 6、土地置换 7、购买资产式收购项目公司 8、股权收购取得项目公司土地 9、投资者以土地出资 10、棚户区改造取得土地 11、BT方式拿地 三、土地增值税清算中常见的税企争议解析 1、营业税、土地增值税和企业所得税有关收入确认差异解析 2、土地增值税和企业所得税有关成本、费用和税金扣除差异解析 3、企业成本计算对象的确定与清算单位的关系 4、土地成本和其他开发成本的分摊方法（占地面积法和建筑面积法） 5、配建保障房如何处理更合适 6、同一项目的清算方法是否可以变更 7、红线外支出的处理 8、车位的不同成本分摊方法 9、会所的不同处理方法对清算的影响 10、别墅按套或按类清算的争议 四、房地产项目建安阶段的核心财税问题解析 1、建安阶段的会计科目设计 2、合同与发票管理 3、电梯、空调、门、窗、排水设备、消防器具、智能化设备、幕墙、信报箱、洁具、家具、五金、钢结构等，在总包合同中应当约定甲供还是乙供？ 4、总包合同中建筑材料（钢筋、混凝土）乙供，开发公司需承担3.18%的营业税及 附加吗？ 5、精装修业务，涂料、墙砖、电线、灯具、园林设备或林木应当甲供还是乙供？ 6、幕墙、门窗、定制家具、钢结构向生产厂商直采的节税原理 7、代垫水电费的处理 8、装修费用的处理（商品房住宅装修一次到位实施细则） 9、精装修家电和家具的处理（渝地税（2011）221号） 10、扣留的质保金需要缴纳营业税吗 11、对外付汇境外设计公司的设计费（室内设计、外立面设计、城市综合体整体建筑设计）需要缴纳10%的预提所得税？ 12、基础设施、公共配套和开发间接费的税务审核 五、房地产项目销售阶段的核心财税问题解析 1、到底什么样的收入无需缴纳营业税？ （“应税收入”与“非应税收入”的区分标准和依据） 2、预征模式存在的主要问题 3、如何建立企业的土地增值税预征模型 4、普通住宅物业如何定价 5、租赁保证金是否应缴营业税 6、“交1000抵1万”销售业务应当如何操作业务流程、合同价款、开具发票？ 7、老业主推荐新客户赠送免物业管理费如何操作节税 8、物业公司免收的管理费是否应当视同销售仍然确认会计收入、申报营业税？ 是否还负有代扣老业主20%的个人所得税的义务？ 9、开盘现场抽奖品活动所发生的费用应确认为“销售费用”还是“营业外支出”？公司是否负有代扣20%个人所得税的义务？ 10、“买房送车位”业务应当如何约定合同条款以减少税务纠纷 11、销售精装房按毛坯确认收入并预提装修成本，另签无偿赠送装修合同的危害 12、分时度假会员模式的税收好处 13、房产税的筹划思路 14、会计乱用销售费用和管理费用，预提部分费用的危害 六、房地产项目资金管理中的核心财税问题 1、借款费用或利息费用的税务处理解析 2、集团企业资金集中的模式（转贷的税收利益） 3、混合性融资工具对营业税、土地增值税和所得税影响 4、民间借贷的利息费用的税前处理思路 5、借款费用的资本化与费用化对两税清算的影响差异 6、资产证券化存在的主要问题解析及规避（法律、财务、税务） 7、BT项目和BOT项目资产证券化存在的主要问题解析 8、各省市股权投资类企业税收优惠政策比较 9、GP（普通合伙人）和LP（有限合伙人）的财税问题 七、营业税、土地增值税和企业所得税的协调 1、三税种的区别和联系 2、实现规划、拿地、建设和销售等业务与税务管理呼应 3、土地增值税和企业所得税的主要差异 八、房地产项目出售的主要财税问题解析 1、项目出售和资产剥离的区别 2、不同项目转让方式的主要财税问题解析 3、项目转让给上市公司的财税问题解析 九、现场互动，专家开放时间，解答学员疑难问题。 【特约导师】 王老师：注册税务师、会计师、注册内部审计师。资本运作高手，地产私募专家，全国房地产经理人联合会研究员，国内知名房地产行业实战派纳税筹划专家；《新会计准则与税法差异分析》主编，财务总监资格认证税收筹划课程首席讲师，多家上市公司独立董事，某会计师事务所、税务师事务所主任会计师，多家银行和多家证券公司的财税顾问，多家房地产开发企业（上市和非上市企业），国有企业集团的税务顾问。 具有十多年财务税收管理工作经验，具有丰富的资本运作经验，主导参与多个地产私募基金的设立和运作，参与部分企业的境内外上市运作。在多年的财税咨询实践中，对各类企业的投融资运作管理有非常深入的研究。先后在全国各大城市主讲《税收筹划》、《房地产企业融资之道》、《税收政策深度解析》、《房地产开发企业财税管理要点及节税方案设计》、《如何应对税务稽查》、《房地产企业资本运作与税务规划》、《兼并收购》等课题500余场，受训企业负责人、财务人员多达上万人。 培训风格以实务见长，知识渊博、理论功底深厚。采用互动教学，内容充实新颖、气氛活跃、案例经典、分析深刻，深受学员好评，在业内享有良好声誉，被誉为“财税通”。 【延伸阅读】 2015年房地产培训计划暨房地产培训全流程解决方案（共500余门房地产专题课程，只为地产人服务！） 含：房地产运营管理、投资融资、设计管理、工程管理、招标采购、成本管理、景观设计、营销策划、客户服务、税务筹划、财务管理 、物业管理、商业地产、旅游地产、养生养老地产、人力资源、中介经纪、酒店开发、城镇化、城市更新（旧城改造）、产业地产、建筑风水、精装修、新技术、国内外考察交流！ 下载：http://www.realtycollege.com.cn/page/px-jihua.htm |
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