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房地产企业土地增值税及成本分摊技巧详解实战培训（2015年8月14日上海） 房地产销售形式下滑，对房地产业的税收检查会更加严格，土地增值税清算首当其冲！企业自查结果与税务机关清算结论、中介机构代理清算结果往往有较大的差异，哪一份清算报告税收风险低呢？各地在做土地增值税清算时的口径有什么不一样？土地增值税清算税务稽查重点是什么？未来土地增值税的政策将出现什么大变革?如何做好土地增值税清算？如何理解相关政策？如何在合理合法情况下做好土地增值税筹划？为了做好土地增值税清算房地产企业应在各环节如何做好配合工作？如何把控清算口径做好不同物业类型的清算？ 【组织机构】房地产培训网 http://www.realtycollege.com.cn 【时间地点】2015年8月14-15日 上海（详见报到通知） 【收费标准】2300元/人（含培训费、资料费）食宿代订，费用自理 【培训咨询】010-68011791，62202006 王老师，李老师 客服QQ：1905774068 下载报名表 http://www.realtycollege.com.cn/page/dcpxbmb.doc 【课程对象】 房地产企业领导、房地产财务总监、财务经理、财务主管及会计。 【培训内容】 第一部分：土地增值税征税范围及计算流程 1、土地增值税征税范围的条件是哪四个？如何理解？ 2、土地增值税纳税人的确认需要注意哪些问题？ 3、土地增值税计算的流程是什么？各个环节如何衔接？ 4、集体土地开发是否属于土地增值税征收的范围？ 第二部分：土地增值税清算流程详解 1、收入确认原则和依据是什么？确认收入的时点在开发流程的哪个节点？ 2、诚意金、违约金的土地增值税有什么风险？与其他税种的风险区别在哪里？ 3、违约金的扣除凭证需要注意哪些事项？ 4、“以地换房”“以房换地”的纳税义务发生时间是？计税依据如何确定？通过具体的案例给您详细解读。 5、如何理解“销售价格明显偏低”？具体的标准是什么？是否存在个人所得税的风险？ 6、不同“买一送一”模式下如何控制税收风险？送车位、送物业、送面积、送旅游、送家电…… 7、代收费用如何操作税收风险小？在计算土地增值税的时候需要注意哪些问题？ 8、“竣工决算”如何理解？计算土地增值税的重要意义是什么？ 第三部分：土地增值税重点问题解析 1、土地增值税扣除项目扣除的四个原则是什么？ 2、如何把握“按国家统一规定缴纳的有关费用”？契税、拍卖费用、土地闲置费的待遇有何不同？ 3、如何理解合法有效的凭证？白条如何规避税收风险？ 4、不同政府返还资金在会计处理需要注意哪些问题？税收待遇有何不同？ 5、不同方式下取得土地使用权如何确认土地成本？（股权收购、建设--移交、接受土地投资、划转、拆一还一等） 6、“拆一还一”方式下的契税计税依据如何确定？不同拆迁费支付方式对税负的影响是什么？ 7、房地产开发企业不同时间节点取得土地，土地使用税纳税义务发生时间如何把握？ 8、拆迁费如何列支风险小？记账凭证如何列示？如何应对“现金”科目金额较大的困惑？ 9、人防设施发生的成本可以扣除吗？红线外的道路、公共设施配套开发是否可以扣除？ 10、资本化利息如何归集开发成本？资本化的起点和终点如何把握？ 11、开发间接费是否可以列支业务招待费？差旅费？会议费？私车公用？ 12、企业不同融资方式税收风险如何控制？（银行借款、股东借款、民间融资、转贷、委托贷款、统借统还、明股实债、财务顾问费、罚息等等） 13、如何计算不同类型的土地增值税临界点，使得土地增值税的佳税负？ 14、如何把握与理解土地增值税强制清算和通知清算？ 15、土地增值税清算单位和清算对象的确定标准是什么？如何分期？如何分类？ 16、清算开始后凭证的截止时间是如何规定？清算后发生的后续成本是否可以“二次清算”？ 17、项目内进度不一，却达到“通知清算”的条件，如何分摊公共配套费？ 18、如果成本部分账务有所欠缺，是否可以核定成本金额？核定的标准是？ 第四部分：成本分摊的技巧与案例分析 1、确立成本分摊方法的原则是什么？ 2、占地面积法的适用条件以及关键点是什么？ 3、建筑面积法下，如何确定分摊的成本金额？会计与税收的差异是？ 4、如何理解建筑面积、可售面积、自用（出租）面积，在成本分摊方法中如何有效把握？ 5、会计、企业所得税、土地增值税计算中完全单位成本的金额如何确定？ 6、如何理解层高系数法？层高系数法的对税收的影响有哪些？如何有效掌握该方法计算步骤 7、不同成本分摊方法如何有效结合？对企业整体税负的影响是什么？ 8、不同成本对象采取不同的成本分摊方法如何结合？对企业整体税负的影响是什么？本课程通过具体的案例，为您一一解读成本分摊的奥妙于精髓，让您不再为此困惑。 第五部分：重点问题解析 1、什么是装修？销售精装房的利与弊是哪些？ 2、什么是软装？什么是硬装？二者的税收待遇是否相同？ 3、不同形式的售楼部如何进行会计处理？如何归集发生的成本费用？税收对此又是如何规定的？如何协调可以减轻税负？ 4、售楼部是否缴纳房产税？ 物业用房是否会产生房产税？ 5、什么是“甲供材”？“甲供材”是否合法？ 6、如何划分材料和设备？二者的税收待遇有什么不同？ 7、“甲供材”业务双方如何进行会计处理？如何纳税？ 8、“甲供材”业务如何开具发票？如何索取发票？ 9、装饰劳务和“甲供材”税收处理有什么差异？ 10、发生“甲供材”业务如何进行提供相关的资料？ 11、劳务分包、钢构立体车位如何让索取发票？ 第六部分：答疑 【特约导师】 王老师，注册税务师、会计师，某税务局培训老师，数家房地产企业税务顾问、房地产培训网财税答疑专家。有常年战斗在一线的税务稽查经历，深刻了解企业的税务问题，擅长所得税汇算稽核、税务风险评估与税收成本控制。 【延伸阅读】 2015年房地产培训计划暨房地产培训全流程解决方案（共500余门房地产专题课程，只为地产人服务！） 含：房地产运营管理、投资融资、设计管理、工程管理、招标采购、成本管理、景观设计、营销策划、客户服务、税务筹划、财务管理 、物业管理、商业地产、旅游地产、养生养老地产、人力资源、中介经纪、酒店开发、城镇化、城市更新（旧城改造）、产业地产、建筑风水、精装修、新技术、国内外考察交流！ 下载：http://www.realtycollege.com.cn/page/px-jihua.htm |
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