房地产行业全程九大环节77个争议热点问题解析培训（2022年7月14-15日西安）房地产培训网
众所周知，房地产行业作为国民经济支柱行业，由于分项目独立经营，投资规模大，开发周期长，涉及税种多，母公司监管及指导不到位，一直被视为涉税风险畸高的行业，是近年税务稽查的重点对象。
如何有效的降低及规避风险，合理合法降低企业经营税负，是摆在行业面前的突出问题，也一直是广大房地产税务从业人员头痛的问题。
房地产行业全流程主要环节包括：设立项目公司环节、取得土地使用权环节、征地拆迁环节、资金筹资环节、开发建设环节、预售环节、竣工环节、土地增值税清算环节和注销环节。
【课程收益】
按房地产行业企业生命周期通过全税种（增值税、企业所得税、土地增值税等）达到全税种风险分析：
1、全面掌握大数据时代企业风险防控体系；
2、树立全新的企业涉税风险防控新理念；
3、掌握布局理念的内涵并在涉税风险防控中熟练运用；
4、利用主体布局策略有效进行企业涉税风险转移；
5、有效实施业务转换与流程再造防控企业纳税风险；
6、牢固树立数流协同理念，确定风险防控的大数据理念；
7、通过系统化学习，全面提升财税人员择业能力。
【培训对象】
房地产行业企业中高层管理人员、财务总监、财务经理、会计主任、税务经理、会计核算主管及相关财税人员。
【组织机构】房地产培训网 http://www.realtycollege.com.cn 微信公众号：房培网
【时间地点】2022年7月14-15日 西安（详见报到通知）
【培训费用】2980元/人（含培训费、资料费）食宿代订，费用自理
【课程咨询】010-68011791，62202006 王老师，刘老师
【官方客服】微信/QQ：1905774068
下载报名表 http://www.realtycollege.com.cn/page/dcpxbmb.doc
【特邀税务导师】
徐珺婷：中央财大客座教授、浙江大学客座教授、全国第十二届青联员、浙江省知联会副秘书长、浙江大学时代总裁班税收主讲人、清华大学（CFO）高级税务管理研修班师资成员、浙江省注册税务师协会教育会委员，浙江省注册税务师理事。税务筹划实操专家，全国“房地产实操三小龙之一”。
【培训内容】
第一部分：设立项目公司环节
一、涉税事项：基础信息登记，如一般纳税人资格申请、账簿设置；办公场所使用涉及的房产税；发放工资等；
二、涉税种类：印花税、房土两税、个税和企业所得税；
三、风险点
1、筹建期间的确定
2、筹建期间费用的处理
3、筹建期间企业所得税的亏损处理
4、项目公司投资人（股东）类型的选择
5、项目公司设立方式选择
6、项目公司人员配备
7、建设产品设计及变更
8、土地使用权出资规定及税务处理
第二部分：取得土地使用权环节
一、涉税事项：通过出让、转让等方式取得国有土地使用权，签订出让/转让合同及办理权属证明等；
二、涉税种类：印花税、土地使用税、契税
三、风险点
1、过高的资产负债率、较低的流动比率
2、股权转让收入明显偏低
3、资本公积转增资本税务处理
4、取得土地使用权时，房地产企业实际付款金额是否与土地出让（转让）合同的金额一致;
5、房地产企业取得土地使用权，是否按照土地出让金（买价）全额和适用税率计算缴纳了契税;
6、采用协议方式取得土地使用权的，土地补偿费、安置补助费、地上附着物和青苗补偿费、拆迁补偿费是否计入契税计税依据计算了缴纳契税;
7、招拍挂方式取得土地使用权，配建回迁安置住房或公共配套设施无偿交付政府的，是否按照规定将支付给动迁户或回迁户及其他补偿费用作为契税计税依据计算缴纳契税;
8、采用分期付款方式取得土地使用权，是否按照全部价款和适用税率计算缴纳了契税;
9、改变土地用途补缴土地出让金及其他费用是否按照规定申报缴纳了契税，土地出让金减免的手续是否齐全;土地出让金减免的情况下，是否冲减了契税计税依据。
10、取得土地使用权时的土地使用权受让合同是否按照规定计税并贴花。
11、收到政府部门的土地出让金返还未申报企业所得税的风险
第三部分：征地拆迁环节
一、涉税事项：合同的签订、发票的取得、开发过程中成本费用的归集等；
二、涉税种类：印花税、增值税、土地增值税、企业所得税；
三、风险点
1、向政府支付的土地价款的内容和票据规定
2、拆迁补偿费用的支撑依据及税务处理
3、合作建房、回迁安置房建造、融资性售后回租业务的税务处理
4征地、拆迁支出是否按照配比原则归集产品成本
5、拆迁补偿费列支和分摊是否合理;
第四部分：资金筹资环节
一、涉税事项：借款/贷款合同签订、利息发票、集团内无偿借贷、资金池等；
二、涉税种类：增值税、附加税费、企业所得税和个人所得税
三、风险点
1、向贷款方支付的与该笔贷款直接相关的投融资顾问费、手续费、咨询费等费用是否多抵扣进项税额。
2、集团内无偿借贷的税务处理
3、关联方借款利息税务处理
第五部分：开发建设环节
一、涉税事项：合同签订、
二、涉税种类：印花税、增值税、附加税费、房土两税、契税、企业所得税和个人所得税；
三、风险点
1、城镇土地使用税：申报的占用土地面积、适用税额是否正确
2、城镇土地使用税：纳税义务发生时间和终止时间是否正确，是否按照规定时限及时足额申报纳税
3、规划设计阶段签订的勘察设计合同、广告制作合同、建筑安装承包合同、借款合同、购销合同等是否按规定缴纳了印花税
4、监理合同不属于印花税范围的是否多缴了印花税
5、规划设计及施工阶段支付给境外设计费是否及时代扣所得税及增值税
6、房地产开发阶段缴纳的市政设施配套费是否计入契税计税依据及时足额缴纳契税
7、分期开发土地是否按照配比原则归集产品成本，项目分期的判断依据是否充足，成本的分摊原则（占地面积法、建筑面积法，其他合理方法等）是否合理
8、取得土地使用权时缴纳的耕地占用税是否按照配比原则计入产品成本
9、公共配套设施建造费用分摊是否合理
10、市政设施配套费分摊是否合理
11、房地产开发的前期工程费、基础设施费核算分摊是否合理
12、自建产品的材料成本核算是否准确，是否存在虚增本期成本的风险
13、本期对外承包工程价款的确定是否准确，是否存在虚增本期成本的风险
14、甲供材项目的成本核算是否准确
15、向关联方采购材料和服务定价是否合理
16、尚未出售和已售的开发产品（包括共用部位、共用设施设备）日常维护、保养、修理等发生的支出是否按规定计入期间费用
17、样板房的装修费及购置的配套物资是否按照规定分摊计入开发成本或销售费用
18、开发产品完工前的借款利息是否按照规定资本化
19、开发产品在建期间预提费用计提的范围是否准确、计提标准是否符合规定，是否按照规定进行了纳税调整
20、施工期间接受建筑安装服务取得的增值税发票，是否在发票的备注栏注明建筑服务发生地县（市、区）名称及项目名称
21、与多个开发项目相关的开发间接费用，是否按照受益原则和配比原则选择合理的分摊方法进行分配
第六部分：预售环节
一、涉税事项：收取订金、签订购房合同、预收房款、开展营销活动、样板房、售楼处投入使用等等；
二、涉税种类：印花税、增值税、附加税费、土增税、土房两税、企业所得税和个人所得税
三、风险点
1、销售产品是否遵循交付使用、竣工验收及产权备案孰先原则确认收入，是否存在延迟结转完工产品收入的风险;
2、预售方式销售产品的预收款是否计入“其他应付款”或“短期借款”等科目，未按规定期限足额预缴税款，延迟或不计应税收入;
3、按揭销售产品是否存在将按揭款计入“其他应付款”或“短期借款”等科目，未按照规定的纳税义务发生时间申报纳税;
4、分期收款方式销售商品房是否按照销售合同或协议约定的价款和付款日确认收入;提前付款的，是否在实际付款日确认收入的实现;
5、是否存在以代销、分销、包销、转销等方式分解产品销售收入，未按照规定申报纳税;视同买断方式代销和采取基价（保底价）并实行超过基价双方分成方式委托销售开发产品的，是否按照合同约定价格确认计税收入;超过约定价格的房款是否按照规定计入应税收入;
6、将开发产品用于捐赠、赞助、职工福利、奖励、对外投资、分配给股东或投资人是否按照视同销售进行税务处理;
7、将开发产品用于抵偿债务、换取其他企事业单位和个人的非货币性资产等行为，是否按非货币性交易准则进行税务处理，是否存在未开发票入账、未计收入、未及时足额申报纳税的风险;
8、跨年度已完工开发项目是否按规定及时、准确确认收入;
9、跨年度房地产开发项目的已完工出售部分，是否按权责发生制原则确认收;
10、完工产品是否按预计毛利率预交企业所得税，是否存在未按规定及时、准确确认收入的风险;
11、开发的会所等产权转给物业管理公司是否按照销售开发产品进行税务处理，并按规定申报纳税;
12、将公共配套设施移交或无偿赠与地方政府、公用事业单位以外其他单位是否按规定申报纳税;
13、无偿转让回迁安置房是否按视同销售处理，并按规定的期限和计税依据申报缴纳增值税、城市维护建设税及附加、土地增值税等;
14、销售无产权的开发产品、“以租代售”车位是否确认了应税收入;
15、采取折扣促销模式销售是否按规定开具发票，是否按照规定申报纳税;
16、买房送车位、买房送物业费、促销赠送礼品等是否做视同销售处理，涉及代扣代缴个人所得税的，是否履行了扣缴义务。
第七部分：竣工环节
一、涉税事项：结算计税成本、开具发票、土地分割、销售完工产品；
二、涉税种类：增值税（含附加）、土增税、印花税、企业所得税；
三、风险点
1、开发产品完工后不及时进行项目清算，少缴税款的风险
2、收入确认条件
3、完工产品成本结转主营业务成本
4、未竣工或未及时清算的处理
5、视同销售的税务处理
6、租赁预约协议特殊规定
7、合同解除、违约金等特殊事项税务处理
第八部分：土地增值税清算环节
一、涉税事项：次清算的事项梳理、尾盘申报；
二、涉税种类：土地增值税；
三、风险点
1、是否随意调整已完工的开发成品成本归集和分摊的方法，或不同成本对象的成本费用相互混淆，成本费用核算不实
2、是否将公共配套设施移交或无偿赠与地方政府、公用事业单位以外其他单位未按规定申报纳税，存在少缴税款的风险
3、是否按照受益原则和配比原则分配共同成本，是否选择合理的占地面积比例、预算造价比例、建筑面积比例等合理比例确定各个成本核算对象共同承担的共同成本
4、取得土地使用权是否按照已开发项目与待开发项目的占比、开发项目的完工比例以及销售（视同销售）面积与可售面积之比确定当期扣除的土地价款
5、土地进行评估增值，入账成本是否符合税法相关规定
6、是否按照已开发项目与待开发项目的占比、开发项目的完工比例以及销售（视同销售）面积与可售面积之比等合理比例确定当期的开发成本，是否虚增销售面积，多计当期开发成本
7、是否提前结转未销售的产品成本、混淆开发成本和期间费用
8、是否多预提施工费用，虚增开发成本，或提前列支成本支出
9、是否将开发期间应资本化的利息支出列入期间费用
10、是否混淆开办费、开发成本、期间费用的界限
11、是否将正常开工建设后发生的业务招待费、业务宣传费、固定资产等均作为开办费一次性税前扣除
12、是否将成本对象完工前发生的各种性质的借款费用直接在当期费用中列支
13、是否将售楼部、样板房的装修费用直接作期间费用税前扣除
14、购进货物、劳务、服务等用于简易计税方法的，是否按照规定未抵扣进项税额或进项税额转出
15、向非金融机构融入的资金利率是否超标，是否取得合规票据，是否履行了相关税种的扣缴义务
16、取得预售收入（包括定金、车位、诚意金等各类与房产销售相关的收款）是否按规定及时申报纳税，是否按照规定的预征率预缴土地增值税和企业所得税
17、涉及股东或关联方的房产销售、以开发项目抵顶工程款等是否遵循独立交易原则，按公允价格确认收入并按规定申报纳税
18、是否存在应进行土地增值税清算，或税务机关要求清算，未在规定期限内办理土地增值税清算
19、办理土地增值税清算时，附送的前期工程费、建筑安装工程费、基础设施费、开发间接费用的凭证或资料是否符合清算要求
20、办理土地增值税清算时，土地成本分摊是否符合规定
21、“甲供工程”业务是否将收到的建筑施工企业开具的含“甲供材”金额的增值税发票和获得材料供应商开具的材料增值税发票合计金额确定“开发成本”，虚列“甲供材料”成本
22、多个开发项目共同发生的拆迁补偿（安置）房成本，是否在各清算单位之间按合理标准进行合理分配
23、用于拆迁补偿的开发项目是否按照视同销售处理
24、用建造的本项目房地产安置回迁户的，是否以公允价格确认为房地产开发项目的拆迁补偿费
25、委托方支付给回迁户的补差价款，是否按照实际发放金额计入拆迁补偿费
26、回迁户支付给委托方的补差价款，是否抵减本项目拆迁补偿费
27、采取异地安置，异地安置的房屋属于自行开发建造的，是否按照公允价格计入本项目的拆迁补偿费
28、异地安置的房屋属于购入的，是否以实际支付的购房支出计入拆迁补偿费
29、货币安置拆迁的，是否按照合法有效凭据计入拆迁补偿费
30、土地增值税清算时，已经计入房地产开发成本的借款费用或利息支出，是否调整至财务费用中计算扣除
31、土地增值税清算时，是否能够准确界定和核算开发间接费用
32、土地增值税清算时，土地扣除成本是否取得了省级以上（含省级）财政部门监（印）制的财政票据作为合法有效的凭证
33、土地增值税清算时，成本的扣除范围是否符合规定，能否准确区分土地增值税的扣除项目和企业所得税的税前扣除项目
第九部分：注销环节
一、涉税事项：梳理公司存续期间各项涉税事务，去税局办理注销登记；
二、涉税种类：增值税、土增税、企业所得税和个人所得税；
三、风险点
1、缴销增值税发票，注销增值税防伪税控系统；后期如继续涉及发票开具的，应申请由税局代开，并缴纳相应税款
2、涉及增值税留抵税额的，需按正常流程办好退税手续后再申请注销
3、需保证所有尾盘涉及的土增税清算完毕
4、报送截止注销时点的企业所得税年度纳税申报表，完成清算资产、负债的处理及剩余开发产品处置时计税成本的确认
5、如涉及预缴了土地增值税导致多缴了企业所得税的，需先办理企业所得税的退税
6、与员工解除劳动合同支付给员工的一次性补偿收入，超过税法规定部分应代扣代缴个人所得税
7、企业股东为自然人时，最终分配资产中属于股息红利的部分，应申报缴纳个人所得税
【2022年房地产税务筹划、建筑业纳税筹划、账务处理、土地增值税清算】
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